Wertermittlung und Wertermittlungsverfahren

Wertermittlung für den Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (Definition lt. BauGB § 194)

Wertermittlung für den Bodenwert

Bei der Wertermittlung ist das Bodenwertverfahren bei allen normierten Verfahren (Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert) notwendig. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen werden. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt.

Wertermittlung für den Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren ist ein normiertes Verfahren (§15 u. § 16 ImmoWertV) bei der Wertermittlung. Hier wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen von vergleichbaren Objekten und Grundstücken abgeleitet. Abweichende wertbeeinflussende Merkmale der Vergleichsgrundstücke werden durch Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneten Weise berücksichtigt (Indexreihen und Umrechnungsfaktoren). In der Immobilienbewertung wird das Vergleichswertverfahren in erster Linie bei Grund-stücken angewandt, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind hier Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Reihenhäuser ohne individuelle Ausstattung.

Wertermittlung für den Ertragswert

Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) bei der Wertermittlung. Bei dem Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert über eine Renditeberechnung ermittelt. In der Immobilienbewertung findet das Ertragswert-verfahren in der Regel Anwendung, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist, z. B. bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder Bürogebäuden, bzw. gewerblichen Objekten.

Wertermittlung für den Sachwert

Das Sachwertverfahren ist in der Immobilienbewertung ein normiertes Wertermitt-lungsverfahren (§§ 21 – 23 ImmoWertV). Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage von Grundstückswert und Gebäudeherstellungskosten ermittelt. Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken ohne direkten Renditebezug angewandt. Dies gilt vorwiegend bei Ein- und Zweifamilienhäusern, besonders dann, wenn sie eigen genutzt sind.

Das Residualwertverfahren

Das Residualverfahren ist ein nicht normiertes Wertermittlungsverfahren in der Immobilienbewertung. Es wird im Wesentlichen bei hochwertigen unbebauten Grundstücken angewandt, wenn keine Vergleichspreise oder Richtwerte vorhanden sind. Man geht dann von der planungsrechtlich zulässigen maximalen Nutzbarkeit des zu bewertenden Grundstückes aus, um seine Wertigkeit zu ermitteln.